ご挨拶

三宅不動産鑑定士事務所は、北浜駅と淀屋橋駅のほぼ中間、大阪市中央公会堂を眺めるロケーションに位置します。

当事務所では、不動産鑑定業のほか、不動産の売買や不動産の有効活用なども行っております。また、司法書士や税理士、土地家屋調査士等の専門家とも連携し、不動産取引全般にわたるサポート体制を整えております。不動産のことでお困りの際はお気軽にお問い合わせください。どうぞよろしくお願いいたします。

 

【営業エリア】

営業エリアは、大阪市内と、吹田市、豊中市、箕面市、池田市、茨木市、高槻市など北摂地域でお仕事させていただくことが多いですが、その他のエリアについても全国対応させていただいております。

 

【用途・種別】

土地、戸建住宅、アパート、マンション、オフィスビル、店舗、倉庫、工場など用途・種別を問わず、対応しております。

 

 

不動産鑑定


不動産鑑定
不動産鑑定

不動産鑑定は不動産売買、親族間・同族取引、相続税申告、遺産分割、訴訟、融資・担保評価、賃料交渉など様々な場面でご活用いただけます。

当事務所では、(1)不動産鑑定評価書 、(2)不動産意見書の2種類をご用意しています。

不動産売買


不動産売買
不動産売買

不動産鑑定にとどまらず、不動産の「売りたい」「買いたい」のお手伝いをさせていただいております。

不動産鑑定士のスキルを活かし、適正価格による不動産売買を心がけ、売主様・買主様双方にご納得いただけるよう努めております。


【鑑定評価ご依頼例1:遺産分割】

◆遺産分割の際、不動産の金額は鑑定評価でなくても決めることができます!

 例えば、①不動産を取得する相続人と、代償金を受け取る相続人がいる場合、②複数の不動産があり、それらを相続人のうち、誰が取得するのかを決める場合などに、不動産の金額をどのようにして決めるかが問題となります。なお、代償金とは、不動産を取得した相続人が、その他の相続人に支払うお金のことです。  

 また、不動産の金額は、主に「公示価格」「固定資産税評価額」「相続税評価額」「不動産業者による査定」などを参考に、当事者の合意によって決定することとなります。

  • 公示価格

 国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地(平成29年地価公示では、26,000地点で実施)の正常な価格を公示するものです。毎年3月に発表され、「土地総合情報システム」などで各地点の価格を確認することができます。

  • 固定資産税評価額

 固定資産税・都市計画税を課税するための評価額で、毎年1月1日時点の価格です。各市町村より所有者に対して毎年4~5月頃に送付される納税通知書・課税明細書で評価額を確認することができます。固定資産税評価額は公示価格の約70%となるように決定されています。

  • 相続税評価額

 相続税や贈与税の申告に用いる土地等の価額で、国税局が毎年、全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価(評価倍率)を定めて公開しています。毎年7月頃に発表され、「路線価図・評価倍率表」などで確認することができます。相続税評価額は公示価格の約80%となるように決定されています。

  • 不動産業者による査定

 不動産の売買仲介業者が、売買仲介業務の受託を目的として、宅地建物取引業法に基づいて、現時点で不動産を売却する場合の価格を査定します。

 

◆公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額を使う場合

 公示価格は適正な地価形成に寄与するため、固定資産税評価額は固定資産税・都市計画税の課税のため、相続税評価額は相続税等の申告のため、とそれぞれの目的にあわせて価格が決定されています。そもそも固定資産税評価額と相続税評価額は、公示価格の70~80%くらいに設定されているため、そのまま遺産分割に利用すると不動産の金額が割安になってしまい、不公平になります。 

 さらに問題なのは、ベースとなる公示価格は必ずしも実勢価格とイコールになっていないことです。需要が強い地域や不動産は、実勢価格の方が高くなり、逆に需要が弱い地域や不動産は、実勢価格の方が低くなる傾向が見られます。 不動産を取得する相続人と、代償金を受け取る相続人がいる場合で考えると、次のようになります。

 

公示価格など < 実勢価格 

⇒不動産の価値が実際より低く評価されることになる⇒代償金が安くなり、代償金を受け取る相続人が不利益を受ける

 

公示価格など > 実勢価格

⇒不動産の価値が実際より高く評価されることになる⇒代償金が高くなり、不動産を取得する相続人が不利益を受ける

 

◆不動産業者による査定を利用する場合

 不動産業者は売買仲介業務の受託を目的に、現時点で不動産を売却する場合の売り出し価格の根拠資料として、査定書を作成します。宅地建物取引業法に基づき、売買仲介業務の一環として行う査定ですので、この査定書の作成には費用はかかりません。 

 ただし、通常売買仲介業務を受託したいので、他社より高めに価格を査定しようとするインセンティブが働く場合があり、実勢価格より高めに査定されてしまう可能性があります。

 

◆不動産の遺産分割には、不動産鑑定のご利用をおすすめします!

 以上のとおり、公平な遺産分割を行うためには、まず、相続不動産の公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額をご確認いただき、そのうえで公示価格等と実勢価格に差があるのかどうか、また差がある場合どの程度の差が生じる可能性があるのかについて把握する必要があります。